В середине мая Москомэкспертиза распространила информационное письмо о запрете строительства жилых комплексов с квартирами площадью меньше 28 квадратных метров в Москве. Между тем малогабаритные студии стали одним из популярных нишевых продуктов столичного девелопмента. Эксперты «Метриум» проанализировали этот сегмент московского рынка новостроек, который в скором времени может исчезнуть.
1. В Москве насчитывается 9,1 тыс. квартир-студий площадью до 28 кв. м
Сейчас московские застройщики продают в «старой» и Новой Москве 9,1 тыс. квартир-студий площадью до 28 квадратных метров. В подавляющем большинстве это студии – помещения с объединёнными жилой и кухонной зонами. Они образуют 14% от общего объема предложения рынка новостроек Большой Москвы. Встречаются такие предложения в 161 проекте застройки, то есть в каждом втором жилом комплексе, которые сейчас реализуются в столице (всего проектов с квартирами 305).
2. Студии до 28 кв. метров чаще встречаются в Новой Москве
Большая часть квартир-студий площадью менее 28 квадратных метров сосредоточена в «старой» Москве. Здесь застройщики предлагают 5,1 тыс. таких помещений, и они составляют 12,2% от общего объема предложения квартир «старой» Москвы». В Новой Москве малогабаритных объектов жилой недвижимости в продаже в абсолютном выражении меньше – 4 тыс., но их доля в сегменте больше – 17,2%. Таким образом, в «старой» Москве каждая седьмая квартира в продаже имеет меньше 28 квадратных метров в площади, а в Новой – каждая шестая.
3. В 81% проектов стандарт- и комфорт-класса “старой” Москвы есть студии до 28 кв. метров
В «старой» Москве квартиры-студии площадью меньше 28 квадратных метров продаются в основном в новостройках массового сегмента. Всего таких помещений около 3,2 тыс., что составляет 17,5% от общего объема предложения квартир этого сегмента. Причем в разрезе проектов студии площадью менее 28 кв. м. встречаются в 71 из 87 комплексов массового сегмента с квартирами, то есть в 81%.
В то же время немало малогабаритных квартир-студий есть и в сегменте «бизнес», где их насчитывается 1,8 тыс. Они образуют 10,4% предложения квартир бизнес-класса. При этом в 47 из 99 жилых проектов (47%) застройщики предлагают такой продукт.
«Студии – важный продукт с концептуальной точки зрения и запрет таких помещений отбросит в развитии Москву от других мировых мегаполисов, где этот формат уже давно есть, – комментирует Жанна Махова, директор по продукту MR Group. – Основные покупатели студий – это молодые пары, студенты, одиночки-карьеристы, инвесторы, приезжие из других городов и стран, в общем наиболее активные горожане. Для них небольшая квартира или апартамент – это временное и оптимальное решение жилищного вопроса, которое затем превращается в инвестицию, так как студию легко перепродать или сдать в аренду. В России у малогабаритных квартир есть своя специфика – в старом жилом фонде их нет. Поэтому для многих покупателей с ограниченным бюджетом – это единственный вариант переехать в современный жилой комплекс с актуальной архитектурой, хорошей инфраструктурой и красивой благоустроенной территорией».
4. 83% малогабаритных помещений имеют статус квартир
В основном студии площадью менее 28 квадратных метров имеют жилой статус. Из 10,8 тыс. помещений с такой площадью на рынке «старой» и Новой Москвы только 1,8 тыс. относятся к апартаментам (16,7% от общего предложения малогабаритных объектов недвижимости), остальные 9,1 тыс. – квартиры, то есть жилые помещения с точки зрения закона и строительных норм.
«Запрет властей на проектирование студий в жилых комплексах значительно повысит ликвидность квартир такого формата в уже строящихся и готовых проектах, – отмечает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов». – В некоторых локациях сегодня наблюдается дефицит квартир-студий, который теперь, по-видимому, не будет преодолен. Например, в деловом кластере «Москва-Сити» в продаже насчитывается всего 23 студии, и все они сосредоточены в одном сверхвысоком небоскребе. Их площадь начинается от 29 кв. м.
Очевидно, цены на компактное жилье вырастут, так как у покупателей значительно сужается выбор. Также повысится инвестиционная привлекательность студий, покупка которых в ближайшей перспективе станет популярна с целью перепродажи, а не только сдачи в аренду, как сейчас».
5. В среднем малогабаритная квартира-студия до 28 кв. м стоит 9,14 млн рублей
Средняя стоимость квартир-студий площадью до 28 квадратных метров в Большой Москве – 9,14 млн рублей. В «старой» Москве их цена закономерно выше – в среднем 10,47 млн рублей, а в Новой Москве – 7,43 млн рублей. Квадратный метр таких помещений в «старой» Москве обойдется в среднем в 450,4 тыс. рублей (это цена сопоставима со средней стоимостью новостроек бизнес-класса, хотя большая часть таких помещений предлагается в массовых новостройках). В Новой Москве квадратный метр малогабаритной студии продается в среднем за 322 тыс. рублей. Апартаменты в Большой Москве до 28 кв. м в среднем стоят 7,76 млн рублей (338 тыс. рублей за кв. м).
6. Больше всего студий до 28 кв. м предлагают ГК «ПИК» и «А101»
Больше всего помещений площадью до 28 кв. м в «старой» Москве продает группа «ПИК». На ее долю приходится 39,9% таких студий от общего их предложения. Далее следуют группа «ЛСР» (31,6%), ГК «Самолет» (3,7%), Level Group (3,5%), «Аквилон» (2,4%).
В Новой Москве лидер продаж студий – компания «А101 Девелопмент», которая контролирует 62,4% рынка помещений площадью менее 28 кв. м в Новой Москве. На второй строчке – ГК «Самолет» (18,8%), 3S Group (4,5%), ГК «ПИК» (4,0%) и ГК «Стройком» (3,8%). В Московской области наибольшая доля предложения квартир до 28 кв. м приходится на ГК «Самолет» (26,1%). Затем следует ГК «ПИК» (21%), ГК «ФСК» (5,1%), «М.О.Д» (4,7%) и ГК «Главстрой» (4,6%).
7. Доля малогабаритных квартир-студий достигает 23% в продажах
Студии площадью до 28 кв. метров пользуются спросом. В апреле на их долю пришлись 21,3% от общего числа договоров долевого участия квартир в массовом сегменте новостроек. В бизнес-классе спрос на такие помещения составил 7,9% продаж. В Новой Москве 17,4% ДДУ были заключены в отношение студий до 28 кв. м. В массовом сегменте больше всего малогабаритных студий в прошлом месяце реализовала ГК «ПИК» (70% от общего объема продаж таких помещений). В бизнес-классе лидер продаж квартир-студий до 28 кв. метров – группа «ЛСР» (32,8%). В Новой Москве в этом сегменте рынка преобладают два конкурента – «А101 Девелопмент» (38%) и ГК «Самолет» (36,6%). В Московской области в продажах доминируют две компании ГК «ПИК» (27,5%) и ГК «Самолет» (22,9%).
«Студии – это распространенный продукт на московском рынке новостроек, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – В 2015 году на их долю приходилось 14% от общего числа помещений в продаже на рынке новостроек Большой Москвы. Сейчас их доля выросла до 19% и конечно среди этих помещений большинство имеют площадь менее 28 квадратных метров, потому что в этом и состоит главная суть такого формата жилья – экономичность, как с точки зрения стоимости покупки, так и эксплуатации. Если этот продукт уйдет с рынка, то застройщики потеряют значительную группу покупателей, которая будет вынуждена уйти в поисках наиболее доступных вариантов жилья во вторичный сегмент. При этом цены на студии в недавно возведенных новостройках на этом фоне могут вырасти».
