17 ноября в Москве в конференц-зале гостиницы St. Regis Никольская прошел форум девелоперов и архитекторов “Город.Человек.Будущее”, посвященный обсуждению текущего состояния строительной отрасли. На первой открывающей мероприятие сессии выступил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
Выступление Преображенского было посвящено позиции банков и застройщиков относительно “льготной ипотеки”. Программа субсидированного жилищного кредита от застройщика была разработана банками и девелоперами в 2020 году как ответ на изменение спроса и рынка в пандемию. Однако в октябре 2022 года, на пленарном заседании Государственной Думы РФ, глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина озвучила позицию по действиям ЦБ РФ относительно «льготной ипотеки от застройщика». ЦБ РФ планирует введение ограничительных мер в начале следующего года. Проектируемые ограничительные меры могут стать заградительными для программы «льготная ипотека от застройщика».
Глава ЦБ РФ также предупредила участников рынка, что «льготная ипотека от застройщика» может недооценивать процентные и кредитные риски, а искусственно завышенный уровень цен создает ложные ориентиры для всего рынка.
Преображенский в ходе выступления отметил, что данный продукт был сформирован совместно банками и застройщиками для того, чтобы стимулировать в краткосрочном периоде резко упавший спрос на первичную жилую недвижимость. Само падение спроса было вызвано невозможными к планированию внешними факторами (санкционное давление и адаптация экономики к новым рынкам и новой логистике). При этом, рынок первичной жилой недвижимости не может реагировать резким изменением цены на изменившийся баланс спроса и предложения. Девелоперский цикл в среднем составляет около 3 лет, и принятая финансовая модель не может быть скорректирована на текущую стоимость услуг и материалов, т.к. траты уже осуществлены по тем ценам, которые существовали на рынке в предыдущие периоды.
У застройщика сегодня практически нет альтернативы стимулировать спрос на свою продукцию путем жертвования части прибыли, которую он получит после раскрытия счетов эскроу и он не может это реализовать, снижая цену продаваемой недвижимости. Если средства на строительство необходимы сейчас, а проектное финансирование зависит от соблюдения банковских ковенант, то программа по стимулированию может быть осуществлена исключительно при согласовании ее с банком, осуществляющим проектное финансирование. В случае недостаточности поступления средств от продажи недвижимости на счета эскроу у застройщика нет выбора между остановкой проектного финансирования или его удорожанием, т.к. финансирование прекращается, а он должен погасить кредит. Одно из условий проектного финансирования – исключение возможности отклонения от прописанных ковенант больше определённого предела (как правило не более 10%).
Программа льготной ипотеки от застройщика выгодна прежде всего для покупателя, который предполагает выплачивать ипотеку в течение длительного срока, поскольку переплачивает за квартиру значительно меньше даже с наценкой по сравнению с обычным ипотечным кредитом.
Для покупателя, стремящегося быстро погасить кредитные обязательства, или приобретающих недвижимость в инвестиционных целях, выгоднее стандартная ипотека, т.к. меньше снижается инвестиционная премия к цене рынка. Для застройщика – потеря части прибыли, но сохранение проектного финансирования на период падения спроса на рынке. Для банка – сохранение финансовой устойчивости застройщика для целей проектного финансирования.
Программа в целом невыгодна для девелопера, применятся строго под контролем банка для сохранения банковских ковенант. При этом, для банка и застройщика объем продаж продукта “льготной ипотеки от застройщика” ограничен.
“Нет рыночных оснований для того, чтобы программа «льготная ипотека от застройщика» применялась застройщиками и банками при достаточном рыночном спросе. Ситуация с резким изменением рыночной конъюнктуры вызвана объективными обстоятельствами, а не действиями застройщиков и банков. Масштабное применение данной программы в проекте не выгодно ни банку, ни застройщику. Альтернатива у банков и застройщиков, в настоящее время при недостатке рыночного спроса состоит в том, чтобы остановить стройку до момента, когда рынок позволит выполнять банковские ковенанты или пожертвовать частью своей прибыли. Сокращение объемов строительства приведет к дополнительному росту цен на рынке и срыву стратегических планов по доведению объемов ввода МКД до 120 млн. кв. м в год”, – отметил в ходе выступления Владислав Преображенский.
